Le partage des immeubles2019-04-10T15:08:50+01:00
Le partage des immeubles

Sujet souvent sensible : que faire du domicile conjugal ? Quid des autres immeubles ?

Parmi les conséquences du divorce, il y a le partage des biens meubles et immeubles appartenant en commun aux époux. Si en théorie ce partage est relativement simple, la pratique montre souvent qu’il est l’occasion de crisper la procédure. Pourtant, des règles existent, et votre avocat saura les appliquer avec sérénité.

Dans un premier temps, il faut que vous ayez conscience de ce qu’implique le régime matrimonial que vous avez choisi lors du mariage. Soit vous n’avez pas fait de contrat de mariage : alors, vous êtes mariés sous le régime dit de la communauté légale réduite aux acquêts. A ce titre, tous les biens acquis pendant le mariage tombe, en principe, dans la communauté. Mais, vous pouvez avoir établi un contrat de mariage séparatiste (les biens sont acquis en propre par l’un ou l’autre des époux, ou en indivision), voir de communauté universelle (l’ensemble des biens, même acquis avant le mariage, sont communs).

L’idée est d’établir quels biens sont communs et nécessitent donc d’être partagés. En matière d’immeubles, le sujet est souvent crispant et peut mettre à mal la procédure de consentement mutuel.

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1. Règles générales

En présence d’un bien immobilier, la première question à se poser est de savoir si l’un des deux époux souhaite rester dans le domicile conjugal. Il peut arriver qu’il y ait un désaccord à ce sujet. Si les deux époux se disputent le bien, c’est aux avocats d’intervenir pour tenter de régler le conflit. Trois solutions s’offrent alors aux conjoints :

  • Vendre le bien : à défaut de trouver un accord, il s’agit parfois de la seule solution pour continuer à avancer sur le terrain amiable. Parfois, c’est aussi un moyen de refermer la porte d’une histoire conjugale souvent matérialisée par le domicile des conjoints. Le prix de la vente est alors partagé à égalité entre les époux.
  • Attribuer le bien à l’un des époux : dans ce cas, le conjoint qui conserve la maison doit verser à l’autre époux une soulte, c’est à dire une somme d’argent correspondant à la valeur de la part de l’autre époux dans le bien.
  • Etablir une convention d’indivision si les deux époux souhaitent, et acceptent, de rester propriétaire de la maison. L’indivision est un régime particulier très contraignant. Cette solution est donc à privilégier si l’entente entre les futurs ex-conjoints est qualifiée d’excellente.

Au-delà de la valeur même de l’immeuble et de son attribution, il convient de partager lors du divorce les frais résultant de cet immeuble : les taxes foncières et d’habitation (au prorata de la détention en commun, les charges et travaux restant à payer, etc. Il faut aussi déterminer si le divorce accorde un droit de jouissance temporaire à l’un des époux (qui restera donc loger dans le domicile lors de la procédure de divorce).

Bien souvent, un crédit immobilier est lié au domicile conjugal. Si l’on reprend nos trois solutions ci-dessus :

  • En cas de vente, il convient de solder le crédit avec le produit de la vente, et d’opérer le partage du solde restant entre les époux.
  • En cas d’attribution, l’époux qui reçoit le bien accepte de prendre à sa charge le crédit immobilier restant. Attention, le transfert de crédit est opéré par votre banque qui peut vous demander à cette occasion des garanties supplémentaires pour s’assurer du futur remboursement.

  • Dans le cas d’une indivision, la convention d’indivision prévoit les modalités de partage du remboursement du crédit entre les ex-époux.

Attention, dans tous les cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire afin d’établir un état liquidatif, ou une attestation de vente, permettant le partage effectif du bien. A cette occasion des frais de notaire seront prélevés, ainsi que, le cas échéant, des droits d’enregistrement.

Vous pouvez retrouver sur notre annuaire des notaires compétents en matière de liquidation de communauté.


2. L'état liquidatif

Votre avocat vous le précisera dès le premier rendez-vous. Si vous êtes propriétaire en commun avec votre conjoint d’un immeuble, par exemple, il conviendra de s’adresser à un notaire afin que celui-ci établisse un état liquidatif.

Ce document, rendu obligatoire par l’article 229-3 du Code Civil, inscrit dans le marbre la répartition des biens communs entre époux.

Il précise également les éventuelles soultes à verser et les récompenses à la communauté. Cet état liquidatif est obligatoire en cas de bien immobiliers communs.

Il convient de noter ici que si les époux ne sont propriétaires en commun que de biens mobiliers (meubles, voitures, etc.), ces derniers peuvent faire l’objet d’un partage hors la présence d’un notaire, et donc, hors l’établissement d’un état liquidatif. Toutefois, les situations n’étant pas toujours aussi simples qu’il n’y paraît, il est la plupart du temps indispensable de procéder à la liquidation de la communauté dans la convention de divorce.

Attention, l’établissement de ce document entraîne des frais : droit de partage et frais de notaire notamment.

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